南京二手房要跌丨阳光
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一 新房与二手房
新房在很多层面比二手房更有价值：
（1）板块的发展速度。新房一般聚集在新城区，发展速度比老城快，城建投入多，房价被板块发展所驱动，这是本质的内在动能；
（2）产品的优化。新房户型是经过一定优化的，比过去的户型更合理，有进步。比如，过去90多平，也就2房，现在90平小三房，面积不浪费，更实用紧凑。过去140多才3房，现在普遍设计成4房。同样多的面积有更多房间，图实惠的南京人喜欢；
（3）不确定性。新城区虽然普遍配套不全，但配套不全也就意味着“机会”与“空间”，如果所有的配套齐全，公园有了、地铁通了、商店开了、学校好了，一切利好都兑现，不仅你看见，其他人也都看得见，房价会体现出这种“成熟”，还有什么潜力可言？房价反应的是预期，因此，不确定性是投资的要义之一。有人说，如果新街口有纯粹的住宅地拍卖，那么必定天价，也必定售价极高——开发商在这种成熟区域一定会把价格吃尽，不会留一点空间，因此，即使是新房，郊区新房的涨幅也往往大于成熟区域的新房，奥秘就在于此；
（4）交通的便捷。南京地铁里程225公里，中国第四、世界第十一（最新数据未出，可能深圳会超出），与经济体量比已经超前，通勤时间少，新城区和郊区交通便捷，各种快速通道的打通与布局，即使远郊，到主城区也快。南京的拥堵状况与经济体量不成正比，应该说，南京的交通状况不错。因此，刚需未必只考虑主城二手房，可选择面较广；
（5）地王的抬价因素。主城区如果出地王，对周边老破小的房价提升相对有限，产品有质的不同，而且是一个个的个体二手房主，提价的反馈不一。而郊区如果出地王，对周边楼盘尤其是新房提价明显，新房只要开发商自己定价就行，提价速度快，容易形成正反馈。
二 南京二手房现状
南京新房大降价，目前可能性较低，因为之前多多少少都有些“限价”，起到缓冲垫作用。真正要跌的是二手房。无论承认或不承认，南京部分二手房房价已经扛不住，交易量必然是速冻的。
之前，二手房一直受到被“限价”的新房房价打压，比如定价之锚的河西南，3.5万/平的价格被摁住了大半年，“新房-二手”的倒挂现象持续到现在，很多人都去抢新房，奥体的二手房被冷落，房价也受到一定影响。
9月底之前，特别是9.19的土拍点燃了南京房价之火，不管什么地方的新房，只要开盘必日光，根本买不到，连板桥、麒麟、桥北的新房，也要找关系、要买房号，宝华的新房开盘，据说房票都要卖到一两万，几近癫狂。新房在集体哄抢的前提下，很多人只能去买二手。因此，9月份二手房冲高得非常厉害，二手房主每天提价还嫌不足，而且普遍惜售，生怕卖了就买不了。
一个朋友的桥北最高卖到2.7万/平（装修很好），另一个朋友的银城东苑以近4万/平价格卖掉，还有4万多的龙江苏城南苑，4万大几的主城五台花园，之前群里一套2万大几的板桥金地自在城据说也成交了。
现在几乎是“史上最严”的调控期，这种二手价，只能看到却无法成交，挂着也就是挂着了，很多二手房可买可不买，即使是改善需求也有的是房源可挑。刚需房源，那就更多可选了，挑选余地多，沿着地铁买也行，主城小面积高得房率的老房也行，郊区三房两厅两卫的功能实用户型也行。
总体而言，南京的新房比过去要好买多了，多数新盘不需要找人、不需要买房号，9月哄抢二手房的现象也一定会被遏制，很多刚需和改善还是会回流到新房市场。那么，缺乏刚性需求（主要体现在学区、板块）的二手房，要跌。
三 南京部分二手房会跌
5个理由：
（1）分二手房的户型、设计、小区等方面缺点，这个不像装潢，是改不掉的；
（2）购买力有限，而有限的购买力会优先选择新房市场而并非二手房。至于投资性需求，哪怕现在为数不多的保值/投资资金，也更多体现在新房领域。二手房一房一价，涉及的环节多、变故多，虽然好处是现房，所见即所得，但交易琐碎，潜在风险也不小；
（3）目前的新房房价多少是有点“限价”的，而二手房往往是“市场价”，这里面就有微妙的价格空间了；
（4）二手房卖主现在普遍还有牛市的惯性心理，目前报价依然参照9月亢奋的小区成交最高点。在一段时间的煎熬后，进入相对平稳的冷淡市，心理报价自然会切换到小区成交的低价；
（5）最重要的还是房子本身的资源属性，像学区、地铁交通、工作便利等刚性因素，决定了很多二手房的流动性，卖不动的房子本身就是不动产，这个时候会觉得烫手了。
四 鼓楼一线学区房会不会跌？
这种强学区、弱居住属性的一线学区房，虽老破小，但享受了极高溢价，属于优质资产，银行贷款都特殊对待。2016年以来，涨过了两波，一波是春节后3/4月份，一波是8月底、9月以来。当时，我的文章中也做了预估，一直都很看好学区房，教育属性——能上学，解决问题；能保值——回头看，涨幅还不低。
当然，这两波涨幅也彻底颠覆了很多人曾经对于一线学区房的“不看好”态度，转而集体看多，认为是绝对“硬通货”，仿佛从来没跌过。其实也未必，2013~2014年，学区房跌过，跌幅并不亚于其他二手房。
目前，鼓楼一线学区房房价是“史上最高”，特别是拉小、芳小、游小、南师附小，涨幅很大，曾经的洼地逐渐被填平。现在正在受到调控的深重影响，与9月10月比，房价挂得高也出不掉了。
几个因素：
（1）南京的小学生入学人数，目前还在提升；
（2）二胎，比例不高，但绝对数量是有的；
（3）新城区的名校分校，特别是9年一贯制教育对鼓楼一线学区房还是有冲击的，存在稀释；
（4）南外是南京小学的定价之锚，现在这个锚存在变数。南外要改革，会带来格局性影响。
综上，鼓楼一线学区房目前的价格属高位，再上涨动能消失，在二手房市场中，有着强烈的刚性需求。作为投资，丧失了特别的投资效率，但满足教育需求+保值功能，依然会受宠，短期房价看平。
五 一鱼三吃
提醒一点，这个阶段要多关注房屋的“租金”，这个是市场上还算真实的指标，因为租金是无法贷款也没有杠杆的，能够比较准确的反映市场氛围、供求关系、周边产业、交通状况、生活配套等因素。
在房产投资领域，有个词叫“一鱼三吃”，什么意思呢？
一个房子，可以出租，获取租金收益；可以抵押，获取一定的资金；可以享受房价上涨，获得资产升值。相当于“一鱼三吃”，这样的房子才是真正的资产，而不是库存，也不是“不动产”。
所以，恐慌没有必要——假如你一手好牌的话。
加“南京城记”主编阳光，交流我们的房产、教育与城市
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